两岔乡农村住房建设管理工作实施方案

两岔乡农村住房建设管理工作实施方案

为认真贯彻落实《湘西土家族苗族自治州农村住房建设管理办法》（以下简称《办法》）、《永顺县农村宅基地管理工作实施方案》、《永顺县农村宅基地管理暂行办法》等文件要求，进一步加快推进乡村振兴建设，加强农村宅基地管理，严格保护耕地。结合我乡实际，制定本方案

一、总体要求

坚持规划引领，严格审批程序，强化监督管理，推动农村宅基地管理制度化、规范化、程序化，切实保障农民合法权益，为实施乡乡振兴战略打下坚实基础。

二、适用范围

1.本方案适用于全乡行政区域内农村村民宅基地的申请、审批、监督管理、服务及村民新建、改建、扩建农村住房的建设活动及其监督管理。

2.本方案所称农村宅基地是指农村村民个人经依法批准，用于建造住宅及其生活附属设施使用的本村或农村集体经济组织所有土地。

3.本办法所称农村集体经济组织成员是指在该集体经济组织生产或生活，并与该集体经济组织发生权利、义务关系的人。

4.乡农业农村部门负责农村宅基地监督管理服务工作；乡自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划、农用地转用、房屋权属登记等监督管理服务工作；乡住建、财政、交通运输、水利、生态环境、林业等部门按照各自职能职责，共同负责农村宅基地及在宅基地上新建、改建、扩建农村住房相关管理服务工作。

5.乡人民政府是农村宅基地管理的实施主体，负责农村宅基地的审批、管理、监督和服务工作。

6.村民委员会应当按照有关法律法规和本办法的规定做好农村宅基地的管理和服务工作，帮助村民依法办理有关手续，发现违法行为的，应当及时劝阻，并向乡人民政府和有关职能部门报告。

7.乡人民政府编制村庄规划应当充分考虑农村生产生活的实际需求，广泛征求村民意见，统筹安排宅基地用地，合理确定农村居民点的分布、范围、规模和配套设施。

8.农村宅基地新增建设用地实行计划管理，乡镇每年年底向县自然资源部门申报下一年度新增宅基地用地计划。乡镇每年审批的农村宅基地涉及新增建设用地、农用地、耕地的总量，不得超过县下达的批复计划指标总量。

三、加强领导，优化农村宅基地管理机构

1、成立两岔乡农村房地综合管理工作领导小组，负责指导推进我乡农村住房建设管理各项工作，乡党委书记谭仕腾同志、乡长叶明辉同志任组长，副乡长胡永生同志任副组长，姚敦烟、向天吉、冉茂碧、各村支部书记及宅基地协管员为成员。领导小组办公室设在乡两违及农村房地综合管理办公室，胡永生同志为办公室主任，姚敦烟同志任办公室副主任，负责日常资料收集整理工作。

2、加强人才支撑。积极与县住房城乡建设局搞好衔接，加强我乡农村宅基地管理队伍建设，培养乡村建设工匠，保障农村建房需求，为农村住房建设提供人才支撑和技术支撑。配合县住房城乡建设局推进“三师”（规划师、设计师、工程师）下乡活动，通过第三方购买服务、委托培养等方式引入专业人员队伍提供农村住房建设技术服务。

3、强化宣传科普。乡、村两级利用微信群编制宣传图册、利用村村响、召开院坝会等方式进行宣传，围绕农村住房全生命周期管理的各个环节，加强对农房新建、改扩建、使用维护、改变用途等方面质量安全知识的宣传普及，提升村民的安全意识、风险识别能力和安全事故处置水平。

4、部门职责

（一）乡两违及农村房地综合管理办公室职责：宣传规划、审批、建设相关的政策和法律法规；负责组织、协调、解决农村住房建设管理工作中遇到的重大问题；制定农村住房建设管理工作考核细则；负责全乡内规划、审批、建设等活动的日常巡查；受理群众投诉。

（二）、乡自然资源所负责国土空间规划、土地利用计划、农用地转用审批、规划许可和权属登记等工作的管理监督和服务工作，将农村村民住房建设纳入国土空间规划和村庄规划，并对村庄规划编制提供业务指导和技术服务。

（三）、乡农业综合服务中心负责农村村民住房建设宅基地管理监督和服务工作，指导闲置宅基地和闲置农房的利用。严格按照县出台农村宅基地资格权的具体认定办法进行认定。

（四）、派出所按照“一户一宅”的要求，合法合理实现村民户籍调整请求，保障村民实际建房需求。

（五）、林业站负责对村民建房林用地转用审批工作的监督指导。

（六）、乡人民政府选派精干人员负责农村建房管理具体工作， 创新农村建房管理机制， 建立联合审批管理办法，负责农村住房建设管理、监督服务、执法工作，根据法律法规授权和有关部门的委托， 实施村民建房审批、监督、执法。乡人民政府统一设立联审联办机构 ，联审联办机构全面负责农村村民建房申请审批、技术服务、质量。

（七）、村委员会协助乡人民政府开展农村住房建设监督管理服务工作：1、要健全完善本村宅基地民主管理办法，设立村级宅基地协管员，依法管好用好宅基地；2、在申请审批过程中，负责初步审核并全程参与落实“六到场”要求，重点参与乡镇政府组织的现场开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置；3、积极引导村民按照省、州、县提供的建房图集进行修建；4、农户建房完工后，参与乡镇政府组织的验收环节，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房；5、加强农村宅基地日常巡查，及时发现和制止涉及宅基地的各类违法违规行为，并将不听劝阻、拒不改正的情况及时向上级报告。

四、加强管理，规范农村住房建设

（一）坚持规划引领，科学选址

1.乡人民政府在县自然资源局的指导下及时组织搞好本辖区内村庄规划，按程序审批后向社会公布。

2.在村庄规划获批前，在自然资源部门的指导下，坚持适当集中原则，乡政府组织乡自然资源所依法依规划定允许村民建房的区域。

3. 农村住房建设管理应当坚持规划先行、先批后建、一户一宅、节约用地、安全可靠、经济实用、适度集中原则，尽可能利用旧宅基地、空闲地、废弃地等进行建设，符合耕地、生态、历史文化等保护要求，体现湘西州历史文化、地域特色和乡村风貌。

4、农村村民建房，应当符合乡国土空间规划、村庄规划，位于生态保护红线、传统村落等区域内原住居民应按照相关规划、保护要求、管控规则进行住宅建设，位于上述区域核心区内原住居民申请建房的，建房选址和建房图纸选用必须报请县规委会研究通过后方可批准实施，新建、修缮的房屋，房屋风貌应与整村风貌保持一致。建房选址应尽量使用原有的宅基地、空闲地和其他未利用地，尽量不占或少占耕地，不挖山填河道、不破坏水系、不砍老树，避开地质灾害隐患点，避开陡坡、冲沟、泛洪区和其他灾害易发地段，严格控制切坡建房。确因选址困难，需切坡建房的，应当在乡自然资源所技术人员指导下，按照有关技术规范做好规划设计、坡体防护，确保安全。

5、农村村民建房每户宅基地面积标准涉及占用耕地的，最高不超过一百三十平方米；使用耕地以外其他土地的，最高不超过一百八十平方米；全部使用村内空闲地和原有宅基地的，最高不超过二百一十平方米。农村住宅必须采用坡屋顶 ，不超过 3 层， 首层层高不超过 3.6 米，其余层高不超过 3.3 米，若有地下室的，地下室层高不得超过 2.2 米，不得修建或变相修建超高超大建筑。

6、禁止以任何名义违法占用耕地建设住房，禁止以任何名义买卖违法占用耕地建设的住房。禁止在下列区域建设住房：

（1）永久基本农田区域；

（2）饮用水水源一级保护区；

（3）一级国家级公益林和一级保护林地；

（4）公路两侧建筑控制区（在公路沿线建房的， 其房屋边缘与公路用地外边缘的间距为 ： 国道不少于20米； 省道不少于15米； 县道不少于10米； 乡道不少于 5米。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不小于 30米。）；

（5）供水、供电、供气和通信等设施管理范围；

（6）河道、水库和其他水利工程管理范围；

（7）法律、法规禁止建设住房的其他区域。

农村村民建房不得妨碍公路、通信、电力、水利工程等基础设施安全。

（二）坚持农村建房审批原则

严格执行省政府办公厅《关于进一步加强农村住房质量安全监管的通知》（ 湘政办发{2021}78号）和《湘西土家族苗族自治州农村住房建设管理方法》等文件规定。

农村村民住房建设应当依法办理规划许可、用地审批手续；涉及农用地转用或占用林地的，依法办理审批手续。未经批准，不得建房。

乡人民政府建立农业农村、自然资源等机构联审联办审批机制，根据联审联办机制提出的建议，对农村建房申请进行审批，对于有保护要求的村民建房审批，应当在审批前征求县自然资源等相关部门的意见。

乡人民政府在服务大厅设立统一受理窗口，简化农村建房报批手续，提高办事效率。并对村民申请建设住房的受理条件、资料目录、审批程序、审批时限等信息进行公开，并及时公布审批结果。

符合下列情形之一的村民，可以以户为单位申请建设住房：

（1）已经另行立户需要建设住房的；

（2）现有住房属于危旧房需要拆除新建、改建的；

（3）现有住房因灾毁需要新建、改建的；

（4）因国家、集体建设需要迁移新建或者因移民搬迁需要新建住房的；

（5）自愿退出原有宅基地到集中居住区新建住房的；

（6）因实施规划或者保护文物、古建筑等原因，原有住房已经被依法处理未予安置的；

（7）依法可以申请建设住房的其他情形。

申请建设农村住房，有下列情形之一的，不予批准：

（1）不是本集体经济组织成员的（乡或者县人民政府组织集中建设住宅的除外）；

（2）不符合村庄规划，或者不符合划定的住房建设用地范围要求的；

（3）不符合宅基地选址要求、用地面积标准的；

（4）不符合一户一宅规定的；

（5）原有房屋出售、出租 、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（6）已经另行立户，但分户前的宅基地面积超过标准，且超过的面积达到新立户宅基地面积标准的；

（7）所申请的宅基地存在权属争议的；

（8）有违法建设农村住房行为尚未处理结案的；

（9）法律、法规规定不予批准的其他情形。

5、严格执行乡村规划许可制度，依法落实乡村建设规划许可制度，严禁未经规划许可进行建设。按照县自然资源局核发的乡村建设规划许可证，严格执行村庄规划，并按照国家有关规定，具体明确农房地块位置、建筑面积、建筑高度、建筑风格、外观形象、色彩等要求。

村民建设住房，应当向村民委员会提出申请并提供下列资料：

（1）农村宅基地和建房书面申请；

（2）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；

（3）农村宅基地使用承诺书；

（4）申请人身份证、户口簿等有关身份证明；

（5）住房工程设计方案或设计图；

（6）法律法规规定的其它材料。

拆旧异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。

6、村民委员会接到村民建房申请后，应在5日内安排人员到现场查看，召开村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、相邻权利人意见、村民小组会议决定等情况在村民所在小组公示 7 日。公示无异议或异议不成立的，村民委员会应当在公示期满后 5 日内签署意见，报乡镇人民政府审批。没有分设村民小组或者住宅建设申请事项已经统一由村民委员会组织办理的，由村民委员会安排人员到现场查看后召开村民代表会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、相邻权利人意见、村民代表会议决定等情况在村委会公示7天，公示示无异议或异议不成立的，村民委员会应当在公示期满后5日内签署意见，报乡人民政府审批。

7、乡人民政府收到村民委员会报送的申请材料后，应当在7个工作日内安排人员到现场核查，并自收到申请材料之日起 15个工作日内依法作出审批决定。经审查符合条件的，核发乡村建设规划许可和农村宅基地批准文件；不符合条件的，作出不予批准决定，并书面说明理由。

8、乡人民政府要建立农村村民建房审批管理台账，定期向县农业农村、自然资源主管部门备案并接受监督检查。

9、乡人民政府应当自发放乡村建设规划许可和农村宅基地批准文件之日起5个工作日内，乡政府应当组织农业综合服务中心、自然资源所会同村民委员会到现场免费定位放线。

（三）加强施工监管 ，确保施工及质量安全

1、农村村民建房，必须实行“先设计、后施工” 的原则，实行开工申请报告制度和质量安全监督制度。

2、加强设计服务。农村住房设计图应由有资质的设计单位或有资格的设计人员进行设计。乡人民政府负责宣传推广县住房城乡建设部门设计图集，免费供村民选用，并向建房村民提供技术咨询和指导服务。村民委员会负责协助建房村民选择设计图。原则上采用州住建局提供的通用设计图集。

3、村民建房开工前，必须向乡人民政府提交开工申请报告，并提供以下资料：

（1）农村宅基地批准文件；

（2）乡村建设规划许可证；

（3）政府免费提供的通用图集或有资质的设计单位出具的图纸（村民在传统村落等有规划和保护、管控要求区域内新建或 修缮房屋的，应选用政府提供的通用图集，保持与传统建筑、周边环境相协调；其他区域建房的，原则上也应选用政府提供的通 用图集）；

（4）施工合同（经主管部门培训合格的农村建筑工匠或者具有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权责义务）；

（5）其他相关资料。

乡人民政府在收到开工申请报告后，于 7 个工作日内作出决定。同时，安排质量安全监管人员到村民建房现场踏勘并进行监督技术交底，达到开工条件的，方可开工建设。供水、供电、供气等单位为村民住宅建设施工现场办理水、电、气等供应或者接入手续时，应当要求 建设住宅的村民出示乡乡人民政府批准建设住宅的文件。未经批准建设住房的，供水、供电、供气单位不得提供用水、用电、用气服务。

新建、改建住房应建设卫生厕所、化粪池等生活污水处理设施，杜绝污水直排等现象发生。

村民在乡政府完成定位放线后1年内未申请开工建设的，应当在期限届满前30日内向乡政府申请延期，但延期不得超过 1年， 过期自动失效。

4、乡人民政府要严格落实规范村民住房建设公示制度，负责免费制作公示牌，并在开工放线到场之日至竣工验收合格之日期间设立。公示内容应包括建房的基本信息、各方负责人的联系方式，并粘贴乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书和建房设计图等复印件，公布监督举报电话及其他联系方式。严格落实日常巡查和“六到场”制度（即选址踏勘到场、定点放线到场、基坑基槽验收到场、工程重要节点到场、主体结构完工到场、竣工验收到场），并建立巡查和到场台账备查；日常巡查中要对房屋基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架、安全用火用电设施布置等进行监督检查和技术指导，形成质量安全检查记录。建立健全乡联合执法机制，查处不按规划、不经审批、不履行基本建设程序、不按图施工、使用不符合标准的建筑材料等违法违规建房行为，并及时责令停工整改。建立农村住房质量安全提醒制度，指导村民委员会向建房村民发放《湖南省农村建房质量安全操作手册》。

5、农村建筑工匠或者建筑施工企业应当严格按照定位放线位置、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，做好隐蔽工程施工记录，保留完整的施工资料。鼓励购买建筑施工意 外伤害保险和工程保险。

农村建筑工匠或者建筑施工企业进行农村住房施工时，有下列情形之一的，乡政府将报请县住房和城乡建设局，由县住房和城乡建设局责令限期改正。情节严重的，处以2000元以上10000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：

（1）未按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的；

（2）为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设的；

（3）偷工减料或者使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的。

6、村民建设住房，应当使用符合标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，并收集整理完善相关材料合格证明资料或建筑材料复检报告。鼓励使用绿色节能的建筑材料和技术，采用装配式建筑。建筑构（配）件和设备，并收集整理完善相关材料合格证明资料或建筑材料复检报告。鼓励使用绿色节能的建筑材料和技术，采用装配式建筑。

严格竣工验收。房屋竣工后，建房村民应当将竣工验收时间提前告知或者经由村民委员会告知乡人民政府，并提出用地和规划核实申请。乡人民政府应当在收到核实申请之日起5个工作日内，及时安排工作人员到场检查核实，核实合格的，出具用地和规划核实证明。建房村民收到核实证明后，负责组织乡村建设工匠或建筑施工企业人员对其房屋进行竣工验收，乡人民政府应及时帮助组织设计、监理等单位人员参加。验收合格后，建房村民应当将建房资料在15日内报村民委员会，由村民委员会统一报乡人民政府存档，并按规定申请办理不动产登记。乡人民政府按照“一户一档”建立新建住房档案，档案应包括户主、承建单位或个人基本情况、设计图纸、规划许可、农村宅基地审批资料、建设审批资料、施工协议、村民建房质量安全责任承诺书、施工过程监管情况等信息，确保农村住房建设质量安全责任可溯。县自然资源部门对符合登记要求、资料完备的农村住房，应及时办理不动产登记。未通过竣工验收的农村住房，不得办理不动产登记。

7、在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

8、乡政府积极配合县住建局开展乡建筑工匠和质量安全管理人员参加技能和安全生产培训，培训合格后由县住房和城乡建设局发放合格证书。

五、规范住房使用管理

1、规范改扩建行为。改扩建的农村住房应为已核发乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书和已办理不动产登记且旧房主体没有全部拆除的房屋，安全鉴定为C、D级的不得进行改扩建。改扩建应参照新建住房进行管理，对改变原承重结构体系或超过原结构承载能力的，乡人民政府应指导改扩建房屋村民委托具有资质的设计单位出具设计方案。并开展日常抽查巡查，如发现问题应督促住房改扩建的村民及乡村建设工匠、建筑施工企业及时整改。乡人民政府负责对农村住房改造、扩建、加层、隔断等建设行为的指导与监管，加大对擅自改扩建行为查处力度，特别要加强人员密集、建设主体混乱地区农村住房改扩建的质量安全管理，杜绝随意加大门窗洞口、超高接层、破坏承重结构改造建设等情况发生。改扩建后未通过竣工验收的农村住房不得使用。对改扩建的农村住房应建立档案，纳入原档案合并管理。村民委员会负责配合乡人民政府做好村民住房改扩建的日常管理工作；协助村民做好拟改扩建农村住房的申报工作，做好改扩建过程中的质量安全施工监管等工作，并及时向乡人民政府上报档案资料。

2、规范用途转变行为。农村住房拟用作生产经营的，应按规定办理营业执照；有关经营项目需经许可的，应按规定办理许可审批。用作生产经营或出租的住房应进行质量安全鉴定，任何单位和个人将未通过质量安全鉴定的农村住房擅自用作生产经营或出租的，由县人民政府组织相关部门依法依规进行处理。乡人民政府负责对用作生产经营或出租的农村住房组织开展核查，经核查不符合相关要求的，应及时制止生产经营或出租活动，并报告县市场监管部门和住房城乡建设部门依法依规处理。

3、规范农房拆除行为。村民拆除住房前应向村民委员会和乡人民政府报备，并委托专业技术人员或者有资质的建筑施工单位实施。村民及村民委员会应充分考虑房屋拆除对毗邻建筑的影响，告知毗邻建筑所有者或使用者，必要时应先组织相关人员和财产转移。乡人民政府负责指导村民住房拆除工作，并落实安全防护和警戒措施，防范事故发生。

4、整治废弃建构筑物。严格执行“一户一宅”制度，除相关部门明确认定需要保护的历史建筑、传统建筑以及名人故居、革命旧址外，其他所有危旧房、废弃棚舍等废弃建构筑物应全部纳入“空心房”整治范围。县人民政府负责牵头组织整治，乡人民政府具体实施，确保到2024年底所有废弃建构筑物应拆尽拆。拆除后的宅基地应优先用于所在农村集体经济组织成员建房所需，或用于农村产业发展，或进行复垦、复绿；符合村庄规划的废弃建构筑物，由村、组依法依规收回盘活利用。禁止以整治“空心房”的名义违法收回农村村民依法取得的宅基地。

5、常态化排查农房安全隐患。建立农房质量安全隐患排查整治常态化机制，及时消除安全隐患。乡人民政府负责辖区内既有农房自然灾害风险管控和农房安全隐患排查整治。对排查出有安全隐患的农房，房屋所有者和使用者应承担整治责任，村民委员会应督促其完成隐患整治。

六、保障措施

（一）充实工作力量。3月31日前，乡政府成立该项工作领导小组，明确专抓人员具体负责村民建房管理工作。村也应明确专抓人员。

（二）强化资金支持。为确保村民建房管理工作的有效开展，由乡政府统筹安排工作经费，确保足额经费投入，保障村民建房管理工作正常开展。

（三）优化审批流程。农村宅基地分配实行农户申请、村组审核、乡审批。乡政府对现行办事指南、申请表单、申报材料清单进行全面梳理，结合实际进一步简化和规范申报材料，细化优化审批工作程序和办事指南。

（四）严格执法监管。乡政府要按照《办法》要求，充实乡综合行政执法大队力量，配齐执法装备，严格规范公正文明执法，及时对村民违法用地、未批先建、违规建房等违法违规行为发现和查处，责令停止建设，限期改正。

（五）广泛深入宣传。坚持舆论先行、宣传引导，充分利用广播、微信公众号等多种形式，加大对《办法》宣传力度，提高群众的法律意识，为依法依规用地，为农村住房建设管理营造良好的舆论氛围，前启动《办法》宣传工作。

两岔乡乡人民政府

2023年3月9日

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